COLUMNコラム

分譲マンションの購入では、つい住宅ローンの返済額に目が行きがちです。
しかしマイホームを無理なく維持するためには、毎年発生する固定資産税についても十分に理解しておく必要があります。
ただ、はじめて分譲マンションを購入する方にとって、固定資産税は「難しくてよくわからない」と感じる部分も多いでしょう。

今回はマンションの固定資産税について、金額の目安や支払い時期、支払い方法を解説します。
4,000万円の新築マンションを購入したときの具体的なシミュレ―ションも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

マンションの固定資産税とは？目安はいくら？

まずは固定資産税の概要や税額の目安、支払い方法について解説します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、土地や家屋などの固定資産を所有するすべての人に課せられる税金です。
分譲マンションを購入し所有者となった方にも、例外なく固定資産税は課せられます。

マンションの固定資産税は、年間10～30万円が目安です。
この税額は、物件価格や立地によって変動し、3年に1回の土地・家屋の評価額の見直しに合わせて変化します。

固定資産税の対象となるのは毎年1月1日時点での所有者。
年度途中に物件を購入した場合は、引き渡し日から12月31日までの税額を日割りで計算して納付します。

市街化区域では同時に都市計画税を支払う

固定資産税と同じタイミングで納付するのが、都市計画税です。
都市計画税とは、すでに市街化された地域や、およそ10年以内に優先的に市街化が進む地域を対象に、都市計画法に基づいて課せられる税金のこと。
固定資産税と都市計画税は、納税通知書が合算されて届くため、まとめて支払うのが一般的です。
つまり市街化区域にあるマンションの所有者は、この2つの税金を一緒に納付することになります。

固定資産税の支払い時期と支払い方法

固定資産税は一括払いか年4回の分割払いを選び、それぞれ次の時期に納付します。

• 一括払いの場合：例年4～5月
• 分割払いの場合：年4回
  ※福岡市の場合は4月、7月、12月、2月の4期

また支払い方法は、以下の3パターンから選択できます。

• 納税通知書を使って窓口で現金払い
• 口座振替
• クレジットカードや決済アプリによるインターネット決済

窓口での現金払いだけでなく、口座振替やインターネット決済でも納付手続きできるため、自分の都合に合った方法を選びましょう。
特にクレジットカードや決済アプリを利用すれば、支払いと同時にポイントを貯められるのでおすすめです。

固定資産税と都市計画税の税率は？

固定資産税や都市計画税の税額は、「評価額」とほぼ同じものである「課税評価額」を基準に計算します。
マンションの場合、土地と建物それぞれにかかる税額の合計が、年間の納付額となります。

宅地の評価額は地価公示価格の7割が目安となり、建物の場合は新築時の価格が基準。
固定資産税の標準税率は全国一律で1.4％、都市計画税は0.3％が最も高く設定できる制限税率です。
福岡市でも、都市計画税の基準税率は0.3％となっています。

具体的な計算式は次の通りです。

• 固定資産税：課税標準額×1.4％（標準税率）＝税額（※1）
• 市計画税：課税標準額×0.3％（制限税率）＝税額（※2）

なお固定資産税が課税されない場合は、都市計画税もかかりません。
都市計画税は単体で課税されず、必ず固定資産税と合算して課税されるので、覚えておくとよいでしょう。

新築マンションが対象になる固定資産税の2つの軽減措置

新築マンションには、大きく2つの重要な軽減措置があります。

• 課税標準額の軽減
• 新築に適用される固定資産税の減額措置

それぞれ詳しく見ていきましょう。

課税標準額の軽減

住宅が建築される土地（住宅用地）については、土地の広さに応じて課税標準額が下がる特例措置が設けられています。

	固定資産税本則課税標準額	都市計画税本則課税標準額
小規模住宅用地（200㎡以下）	課税標準額×1/6	課税標準額×1/3
一般住宅用地	課税標準額×1/3	課税標準額×2/3

（※3）
※前年度の課税標準額が今年度の本則課税標準額を下回る場合 「前年度課税標準額+今年度本則課税標準額×5％」で計算
※上記のとおり計算を行い、今年度の本則課税標準額が上回る場合は本則課税標準額となり、下回る場合は20％が今年度の本則課税標準額となる

一戸が200㎡未満のマンションの場合、小規模住宅用地の特例措置が適用され、固定資産税の課税標準額は本来の6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。
つまり住宅用地であれば、実際の土地の価値よりも低い金額で税金が計算されるため、税負担が軽くなるのです。

具体的な計算方法はそれぞれ以下のようになります。

＜固定資産税＞

• 土地＝課税標準額×1/6×1.4％
• 家屋＝課税標準額×1.4％

＜都市計画税＞

• 土地＝課税標準額×1/3×0.3％
• 家屋＝課税標準額×0.3％

新築に適用される固定資産税の減額措置

新築物件を取得すると、固定資産税の減額措置が適用されます。

	新築マンション	認定長期優良住宅のマンション
減税率	1/2
減税期間	5年間	7年間
適用要件	居住スペースの床面積が50㎡以上280㎡以下

（※3）

一般的な新築マンションの場合、固定資産税は5年間にわたり税額の2分の1に減額。
認定長期優良住宅の場合は、さらに手厚い7年間の減額措置が適用されます。
どちらの減税期間になるかは物件によって異なるため、購入を検討しているマンションの担当者に直接確認することをおすすめします。

ただし、5年後あるいは7年後には減額措置がなくなり、元の課税額を納付することになります。
減額措置の適用期間が終了すると税金の負担が突然増加するため、あらかじめ本来の税額を把握し、心の準備をしておくことが大切です。

4,000万円の新築マンションの固定資産税額をシミュレーション

ここからは新築マンションの固定資産税について、具体的な数字を用いてシミュレーションしてみましょう。
今回は4000万円の新築マンションを例に、軽減措置ありと軽減措置終了後の2パターンで税金の変化を詳しく見ていきます。
実際の計算に使用する架空のマンションの条件は以下の通りです。

◆ 基本条件

• 購入価格：4,000万円
• 立地：市街化区域（都市計画税対象）

◆ 固定資産税の課税標準額

• 土地：700万円
• 家屋：1,100万円

◆ 都市計画税の課税標準額

• 土地：950万円
• 家屋：1,100万円

 

軽減措置ありのパターン

まずは、軽減措置ありのパターンから見ていきましょう。

◆ 固定資産税

• 土地：700万円×1/6×1.4％＝16,366円
• 家屋：1,100万円×1/2×1.4％＝77,000円
• 合計：93,300円（※100円未満切り捨て）

◆ 都市計画税

• 土地：950万円×0.3％×1/3＝9,491円
• 家屋：1,100万円×0.3％＝33,000円
• 合計：42,400円（※100円未満切り捨て）

◆年間税額
固定資産税93,300円と都市計画税42,400円を合わせて、135,700円となります。

軽減措置終了後のパターン

続いて、軽減措置が終了した後のパターンを見てみましょう。
土地の評価額は変わらないと仮定します。

◆ 固定資産税

• 土地：700万円×1/6×1.4％＝16,366円
• 家屋：1,100万円×1.4％＝154,000円
• 合計：170,300円（※100円未満切り捨て）

◆ 都市計画税

• 土地：950万円×0.3％×1/3＝9,491円
• 家屋：1,100万円×0.3％＝33,000円
• 合計：42,400円（※100円未満切り捨て）

◆年間税額

固定資産税170,300円と都市計画税42,400円を合わせて、212,700円となります。

架空の4,000万円の新築マンションでシミュレーションしたところ、軽減措置がある期間は年間135,700円だった税額が、軽減措置終了後は212,700円と年間で77,000円も増加する結果になりました。
これだけの差額が生じるため、将来の税負担を事前に理解し、家計の準備をすることが極めて重要なのです。

マンションギャラリーで固定資産税をシミュレーションしてみよう

住宅の購入において、固定資産税は長期的な資金計画に欠かせない重要な要素です。
特に新築マンションの場合、最初の5〜7年間は固定資産税が軽減されるため、その後の税負担の変化を正確に把握することが大切です。

ただし完成前のマンションは評価額が定まっていないため、自分で固定資産税をシミュレーションするのは難しいもの。
複雑な税金計算に不安を感じる方は、ぜひマンションギャラリーでおおよその金額を確認することをおすすめします。

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参考
※1　総務省｜地方税制度｜固定資産税の概要
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_08.html
※2　総務省｜地方税制度｜都市計画税
https://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/149767_10.html
※3　総務省自治税務局固定資産税課｜固定資産税制度について
https://www.soumu.go.jp/main_content/000448731.pdf